A
Anonym
Finansekspert · Financer
Afdragsfrie lån i Danmark: Alt du skal vide
Overholder
Nøglebegreb
- Afdragsfrihed giver lavere ydelse, men lånet bliver dyrere på lang sigt
- Du kan typisk få op til 10 års afdragsfrihed på realkreditlån
- Næsten halvdelen af danske boligejere har afdragsfrie lån
- 30 års afdragsfrihed kræver en belåningsgrad under 60%
Afdragsfrie lån giver dig lavere månedlige ydelser, fordi du i en periode kun betaler renter og bidrag. Til gengæld betaler du ikke af på selve gælden, og lånet bliver dyrere på lang sigt.
Alligevel har næsten halvdelen af alle danske boligejere et afdragsfrit realkreditlån. Afdragsfrihed blev indført i 2003 og er i dag en fast del af det danske boligmarked.
Her får du et komplet overblik over hvad afdragsfrie lån er, hvornår de kan betale sig, og hvad du skal være opmærksom på.
Hvad er afdragsfrie lån?
Et afdragsfrit lån er et lån, hvor du i en aftalt periode ikke betaler afdrag på hovedstolen. Du betaler kun renter og bidrag.
Din månedlige ydelse består normalt af tre dele:
- Afdrag – det du betaler af på selve gælden
- Renter – det långiveren opkræver for at låne dig pengene
- Bidrag – realkreditinstituttets gebyr for at administrere lånet
Når lånet er afdragsfrit, forsvinder afdragsdelen fra din ydelse. Det gør ydelsen lavere, men gælden forbliver den samme.
Afdragsfrie lån er mest udbredt inden for realkreditlån, hvor du typisk kan få op til 10 års afdragsfrihed. Det er også muligt at få kortere afdragsfrie perioder på forbrugslån og banklån, men her taler vi typisk om en eller to måneder ad gangen.
Fordele og ulemper ved afdragsfrie lån
Afdragsfrihed er hverken godt eller dårligt i sig selv. Det afhænger helt af din situation og hvordan du bruger de ekstra penge.
Fordele
- Lavere månedlig ydelse. Du betaler kun renter og bidrag, så din månedlige udgift er væsentligt lavere.
- Mere luft i budgettet. De sparede penge kan bruges på andre ting, f.eks. at betale dyr gæld af eller investere.
- Fleksibilitet i svære perioder. Hvis du går ned i løn, bliver arbejdsløs eller går på barsel, kan afdragsfrihed være en kærkommen aflastning.
- Mulighed for at prioritere dyrere gæld. Har du forbrugslån med høj rente, kan det være smart at bruge pengene på at betale dem af først.
- Relevant ved salg af bolig. Planlægger du at sælge inden for få år, undgår du at binde penge i en bolig, du alligevel slipper.
Ulemper
- Lånet bliver dyrere. Du betaler renter af hele hovedstolen i hele perioden, så de samlede omkostninger stiger.
- Gælden forbliver den samme. Du sparer ikke op i din bolig, så din friværdi vokser ikke.
- Risiko ved prisfald. Hvis boligpriserne falder, kan du ende med at skylde mere end boligen er værd (teknisk insolvens).
- Højere bidragssats. Realkreditinstitutterne opkræver typisk en højere bidragssats på afdragsfrie lån end på lån med afdrag.
- Ydelsen stiger markant når perioden udløber. Når du begynder at afdrage, skal gælden betales på kortere tid, og din ydelse kan stige kraftigt.
Regler for afdragsfrie lån
Der er klare regler for, hvem der kan få afdragsfrihed og hvor længe.
Realkreditlån til helbolig og sommerhus:
- Maksimalt 10 års afdragsfrihed (svarende til 40 kvartaler)
- Afdragsfrihed kan aftales på både fastforrentede og variabelt forrentede lån
- Når de 10 år er brugt, skal du genoptage afdrag. Alternativt kan du omlægge til et nyt lån med ny afdragsfrihed, hvis du opfylder kravene
30 års afdragsfrihed:
Fler realkreditinstitutter tilbyder op til 30 års afdragsfrihed. Kravet er typisk, at din belåningsgrad højst er 60% af boligens værdi, når lånet optages.
Dette tilbydes bl.a. af Totalkredit, Realkredit Danmark (FlexLife), Jyske Realkredit (Jyske Frihed) og Nykredit.
Belåningsgrad:
Din belåningsgrad er afgørende. Realkreditlån til ejerboliger kan højst udgøre 80% af boligens værdi. For sommerhuse er grænsen 75%. Jo lavere belåningsgrad, jo billigere bidragssats og bedre muligheder for afdragsfrihed.
Hvad sker der når afdragsfrihed udløber?
Når din afdragsfrie periode udløber, begynder du at betale afdrag igen. Og her kan det gøre ondt.
Har du f.eks. haft 10 års afdragsfrihed på et 30-årigt lån, har du nu kun 20 år til at betale hele gælden af. Det betyder, at din månedlige ydelse kan stige med 40-60% eller mere.
Du har typisk tre muligheder:
- Betal de højere ydelser. Hvis din økonomi kan bære det, er dette den billigste løsning på lang sigt.
- Omlæg til et nyt lån. Du kan optage et nyt 30-årigt lån og eventuelt få ny afdragsfrihed. Men du får gæld i længere tid.
- Omlæg med delvis afdragsfrihed. Nogle vælger at starte med afdrag på en del af lånet og beholde afdragsfrihed på resten.
Det vigtigste er, at du forbereder dig. Tal med din bank eller realkreditrådgiver i god tid inden perioden udløber.
Hvornår kan afdragsfrihed betale sig?
Afdragsfrihed er ikke for alle. Men i nogle situationer giver det rigtig god mening.
Afdragsfrihed kan betale sig hvis:
- Du har dyr gæld andetsteds. Et forbrugslån med 10-20% i rente er langt dyrere end et realkreditlån. Brug de sparede penge på at få den dyre gæld væk først.
- Du er i en midlertidig presset situation. Barsel, skilsmisse, arbejdsløshed eller nedgang i indkomst er alle gode grunde til at bruge afdragsfrihed som en buffer.
- Du planlægger at sælge din bolig. Skal du sælge inden for få år, er afdragsfrihed en måde at holde de månedlige udgifter nede.
- Du har stor friværdi og lav belåningsgrad. Er din belåningsgrad under 40-60%, er risikoen ved afdragsfrihed minimal.
- Du er pensionist eller nærmer dig pension. Med lav belåningsgrad og lavere indkomst kan afdragsfrihed give mening for at bevare levestandarden.
Afdragsfrihed er en dårlig idé hvis:
- Du bruger de sparede penge på forbrug. Så får du hverken reduceret gæld eller investeret.
- Din belåningsgrad er høj. Med 80% belåning er du sårbar over for prisfald.
- Du har ikke en plan for når perioden udløber. En pludselig stigning i ydelsen kan vælte dit budget.
Bidragssats og afdragsfrihed
Noget mange overser er, at bidragssatsen typisk er højere på afdragsfrie lån. Realkreditinstitutterne betragter afdragsfrie lån som en højere risiko, og det koster dig ekstra.
Forskellen kan være 0,1-0,5 procentpoint afhængig af din belåningsgrad og låntype. På et lån på 1,5 millioner kr. svarer det til 1.500-7.500 kr. ekstra om året.
I 2025 fjernede Realkredit Danmark det ekstra bidragstillæg på nye afdragsfrie lån med en belåningsgrad under 60%. Det er en udvikling, der kan betyde billigere afdragsfrie lån for boligejere med stor friværdi.
Generelt gælder det, at jo lavere din belåningsgrad er, jo billigere er bidragssatsen, uanset om du vælger afdrag eller ej.
Brug dine afdragsfrie perioder klogt
Hvis du vælger afdragsfrihed, er det afgørende, hvad du gør med de penge, du sparer.
Her er de smarteste ting at gøre med pengene:
- Betal dyr gæld af. Forbrugslån, kreditkortgæld eller andre lån med høj rente bør altid prioriteres. Læs vores guide til at blive gældfri.
- Invester pengene. Langsigtet investering i f.eks. aktier eller indeksfonde kan potentielt give et højere afkast end renten på dit realkreditlån. Men husk, at investering altid indebærer risiko.
- Byg en økonomisk buffer. Sæt pengene ind på en opsparingskonto så du har en nødpulje.
- Indbetal ekstra på pension. Særligt hvis du er i 40’erne eller 50’erne kan ekstra pensionsindbetalinger give god mening.
Det værste du kan gøre er at bruge de sparede penge på forbrug. Så mister du fordelene ved afdragsfrihed og står med en større gæld end nødvendigt.
Ofte stillede spørgsmål om afdragsfrie lån
Hvad er et afdragsfrit lån?
Et afdragsfrit lån er et lån, hvor du i en periode kun betaler renter og bidrag, men ikke afdrag på selve gælden. Det giver en lavere månedlig ydelse, men gælden bliver ikke mindre i den afdragsfrie periode.
Hvor længe kan man have afdragsfrihed?
På realkreditlån kan du typisk få op til 10 års afdragsfrihed. Har du en belåningsgrad under 60%, tilbyder flere realkreditinstitutter op til 30 års afdragsfrihed.
Kan det betale sig med afdragsfrit lån?
Det afhænger af din situation. Afdragsfrihed kan betale sig, hvis du bruger de sparede penge på at betale dyr gæld af, investere, eller hvis du er i en midlertidig presset økonomisk situation. Bruger du pengene på forbrug, er det typisk en dårlig idé.
Hvad sker der efter 10 års afdragsfrihed?
Når afdragsfriheden udløber, begynder du at betale afdrag på lånet. Da gælden nu skal betales over kortere tid, stiger din månedlige ydelse markant. Du kan også vælge at omlægge til et nyt lån med eventuel ny afdragsfrihed.
Er bidragssatsen højere på afdragsfrie lån?
Ja, realkreditinstitutterne opkræver typisk en højere bidragssats på afdragsfrie lån. Forskellen er 0,1-0,5 procentpoint afhængig af belåningsgrad og låntype.
Kan man få afdragsfrihed på forbrugslån?
Ja, men afdragsfrihed på forbrugslån er typisk begrænset til en eller to måneder om året. Det er langt kortere end på realkreditlån, og renten er højere.
Financer Talks
Har du et spørgsmål om dette emne? Spørg fællesskabet.
E-mailen er bekræftet. Din kommentar vises efter gennemgang.
Linket er udløbet. Send din kommentar igen.
Sammenlign de bedste långivere
fra 0,1 % ÅOP
16 muligheder
Relaterede artikler
Gratis nyhedsbrev
Har du pengestress?
Få ugentlige ekspertråd om investering, opsparing og indtjening, så du kan skabe et liv, hvor dine penge arbejder for dig.